Cessão de direitos sobre imóvel é segura? Entenda o que está sendo transferido
Uma pessoa compra um apartamento na planta, paga a entrada e parte das parcelas, mas decide transferir o negócio antes da entrega das chaves.
Em outra situação, o ocupante de um terreno possui apenas contrato particular e transfere seus direitos possessórios a um terceiro.
Também é comum que um herdeiro, antes da conclusão do inventário, negocie sua participação na herança como se estivesse vendendo diretamente um imóvel determinado.
Embora todas essas operações sejam chamadas de cessão de direitos sobre imóvel, elas não possuem a mesma natureza nem produzem os mesmos efeitos.
O primeiro cuidado é identificar exatamente qual direito existe.
Quem ainda não consta como proprietário na matrícula não deve declarar que está vendendo o imóvel. Em regra, essa pessoa pode transferir a posição contratual, os direitos aquisitivos, a posse ou o quinhão hereditário que efetivamente possui.
A segurança da operação depende do contrato de origem, da situação da matrícula, da anuência eventualmente necessária, das dívidas pendentes, da forma exigida para o instrumento e da possibilidade de registrar ou fazer valer o direito cedido.
O que é uma cessão de direitos sobre imóvel?
A cessão é o negócio pelo qual uma pessoa transfere a outra determinado direito relacionado a um imóvel.
A pessoa que transfere é chamada de cedente.
Quem recebe o direito é o cessionário.
O proprietário registrado, a incorporadora, o loteador, o banco ou outro participante do contrato original pode ocupar a posição de cedido ou de parte cuja ciência ou anuência seja necessária.
A expressão “cessão de direitos” não identifica, sozinha, o objeto do negócio. Pode haver cessão de:
Direitos decorrentes de promessa de compra e venda
Direitos sobre unidade adquirida na planta
Direitos sobre lote ainda não escriturado
Direitos do devedor fiduciante em financiamento imobiliário
Direitos possessórios
Direitos hereditários
Créditos relacionados a uma operação imobiliária
Posição contratual que reúne direitos e obrigações
Cada hipótese exige documentos e cautelas próprias.
Cessão de direitos transfere a propriedade do imóvel?
Não necessariamente.
O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária é transferida entre pessoas vivas pelo registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
Se o cedente ainda não aparece na matrícula como proprietário, normalmente não poderá transferir uma propriedade que ainda não adquiriu.
Ele poderá ceder o direito de exigir a escritura, continuar pagando o contrato, receber a unidade futura ou exercer determinada posse, conforme a origem e a extensão de sua posição.
Imagine que João tenha firmado compromisso de compra e venda de um apartamento com Maria, mas ainda não recebeu a escritura.
João transfere seus direitos para Ana.
Ana não se torna automaticamente proprietária pela simples assinatura da cessão. Ela passa a ocupar, dentro dos limites do negócio original, a posição necessária para buscar a conclusão da compra e o futuro registro.
Por isso, uma cessão não deve ser anunciada como “compra de imóvel com escritura posterior” sem explicar por que a escritura ainda não existe, quem é o proprietário registral e quais providências continuam pendentes.
Direitos aquisitivos e direitos possessórios são a mesma coisa?
Não.
Os direitos aquisitivos costumam decorrer de contrato que permite ao adquirente exigir a futura transferência da propriedade. É o caso de uma promessa de compra e venda válida, com imóvel e condições devidamente identificados.
Os direitos possessórios decorrem do exercício da posse.
Uma pessoa pode ocupar o imóvel, pagar despesas e exercer poderes materiais sobre ele sem possuir contrato capaz de obrigar o proprietário registral a transferir a propriedade.
A cessão de direitos possessórios transfere a posse nas condições efetivamente existentes. Ela não representa garantia de propriedade nem reconhecimento automático de usucapião.
O cessionário precisa saber se a posse é pacífica, há quanto tempo existe, como começou, quem consta na matrícula e se existe oposição do proprietário ou de terceiros.
Também deve verificar se há ação possessória, reivindicatória, inventário, disputa entre ocupantes ou qualquer documento que demonstre precariedade.
Comprar apenas a posse pode ser juridicamente possível, mas o preço e o contrato precisam refletir a incerteza existente.
O contrato de origem permite a cessão?
Essa é uma das primeiras verificações.
O cedente pode apresentar recibos e afirmar que possui todos os direitos sobre o imóvel. Ainda assim, o contrato original pode proibir a transferência, exigir anuência da outra parte ou condicioná-la à quitação de determinados valores.
O artigo 286 do Código Civil admite a cessão de crédito quando não houver impedimento decorrente da natureza da obrigação, da lei ou da convenção celebrada com o devedor.
Entretanto, uma negociação imobiliária raramente envolve apenas um crédito.
O comprador possui direitos, mas também pode estar obrigado a pagar parcelas, construir, respeitar limitações, apresentar documentos ou cumprir outras condições.
Quando a cessão transfere a posição contratual completa, não basta analisar a possibilidade de ceder direitos. É necessário verificar como as obrigações serão assumidas pelo novo adquirente.
O cessionário assume automaticamente as dívidas do cedente?
Não em qualquer situação.
O artigo 299 do Código Civil estabelece que um terceiro pode assumir a dívida com o consentimento expresso do credor.
O silêncio do credor, depois de intimado a se manifestar dentro de prazo, é interpretado como recusa, e não como aprovação.
Isso possui efeito prático importante.
Cedente e cessionário podem assinar entre si que o novo adquirente pagará as parcelas restantes. Esse acordo, isoladamente, pode não liberar o comprador original perante a incorporadora, o banco ou o vendedor.
Se o credor não aceitar a substituição, poderá continuar cobrando o cedente conforme o contrato original.
Ao mesmo tempo, o cessionário corre o risco de pagar parcelas sem ser formalmente reconhecido como novo titular da posição contratual.
A cessão deve esclarecer:
Qual é o saldo devedor atualizado
Quais parcelas estão vencidas
Quem responderá pelos pagamentos anteriores
A partir de qual data o cessionário assumirá as obrigações
Se o cedente ficará ou não liberado
De quem depende a aprovação da substituição
O que acontecerá se a anuência for recusada
Quando a anuência do vendedor, da incorporadora ou do banco é necessária?
A resposta depende da operação.
Se existe apenas cessão de um crédito, pode ser suficiente comunicar o devedor para que o pagamento produza efeitos perante o novo credor.
Quando há transferência de obrigações, financiamento ou posição contratual completa, a anuência costuma adquirir importância central.
Nos imóveis financiados com alienação fiduciária, o artigo 29 da Lei nº 9.514/1997 estabelece que o devedor fiduciante poderá transmitir seus direitos com a anuência expressa do credor fiduciário. O adquirente assumirá as obrigações correspondentes.
Isso significa que o comprador não deve pagar pela cessão e assumir informalmente as prestações esperando transferir o financiamento depois.
O banco poderá analisar renda, capacidade de pagamento, documentação e critérios internos antes de aceitar o novo devedor.
Em contratos com incorporadoras, também podem existir exigências de cadastro, quitação, taxa administrativa e aprovação da capacidade financeira do substituto.
A Lei nº 4.591/1964 prevê, em situação de desfazimento por culpa do adquirente, a possibilidade de substituição por outro comprador sem incidência da cláusula penal, desde que o incorporador concorde e aprove o cadastro e a capacidade financeira do substituto.
A previsão não significa que qualquer adquirente possa impor unilateralmente a cessão à incorporadora.
A incorporadora pode cobrar taxa de transferência?
O contrato pode prever despesas administrativas relacionadas à análise e formalização da cessão.
A validade e o valor da cobrança dependem da legislação aplicável, da contratação, da informação prévia e da correspondência com o serviço realizado.
Uma taxa não deve aparecer apenas depois que cedente e cessionário já negociaram o preço e pagaram um sinal.
Antes da assinatura, é recomendável solicitar à incorporadora uma declaração ou simulação que informe:
Se a cessão será aceita
Quais documentos serão exigidos
Qual é o saldo atualizado
Se existem parcelas vencidas
Qual será o custo da transferência
Quanto tempo levará a análise
Se o cessionário precisará apresentar garantias
Quando o cedente será formalmente liberado
O contrato de cessão pode condicionar sua eficácia à aprovação da incorporadora e prever a devolução dos valores se a substituição for recusada sem culpa do cessionário.
Como funciona a cessão de contrato de loteamento?
A Lei nº 6.766/1979 possui regra específica para contratos de lotes.
O artigo 31 permite a transferência do contrato particular por trespasse lançado nas vias do próprio documento ou por instrumento separado. Devem ser informados o registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro.
A cessão independe da anuência do loteador. Seus efeitos perante ele, contudo, somente surgem depois da ciência por escrito ou do registro da transferência.
Essa regra específica não deve ser estendida automaticamente a qualquer imóvel.
Também não significa que o cessionário possa deixar de analisar o loteamento, o saldo devedor, as restrições urbanísticas, as obras de infraestrutura e as demais obrigações assumidas pelo adquirente original.
A cessão deve ser comunicada e registrada de maneira compatível com a legislação e com o contrato.
O compromisso de compra e venda precisa estar registrado?
O registro oferece proteção relevante, mas sua ausência não significa necessariamente que o contrato seja inexistente.
Nos termos do artigo 1.417 do Código Civil, a promessa de compra e venda sem direito de arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, confere ao comprador direito real à aquisição.
O registro permite que o direito produza efeitos mais fortes perante terceiros.
Sem ele, a promessa pode continuar válida entre as partes. O STJ consolidou na Súmula 239 que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda.
Isso não elimina os riscos da ausência registral.
Um contrato não registrado pode ser mais vulnerável a nova alienação, penhora, indisponibilidade ou atos posteriores praticados pelo proprietário registral.
Na cessão, o cessionário deve verificar se o contrato original poderia ter sido registrado, por que isso não ocorreu e qual será o procedimento necessário para obter a escritura ou a adjudicação.
O cessionário pode exigir a escritura definitiva?
Pode haver essa possibilidade quando recebe direitos aquisitivos válidos e cumpre as obrigações necessárias à aquisição.
O artigo 1.418 do Código Civil permite ao titular do direito real exigir a escritura definitiva e, diante de recusa, buscar a adjudicação do imóvel.
Mesmo quando o compromisso não está registrado, a Súmula 239 do STJ admite a adjudicação compulsória se os demais requisitos estiverem presentes.
A cessão não corrige, porém, defeitos do contrato original.
Se o cedente comprou de pessoa que não era proprietária, se o imóvel foi descrito de forma insuficiente ou se existem condições não cumpridas, o cessionário receberá uma posição sujeita a esses problemas.
Também será necessário demonstrar a sequência completa das transferências quando houve várias cessões.
Não basta apresentar o último contrato se os direitos passaram anteriormente por outras pessoas.
O que é uma cadeia de cessões?
É a sequência de contratos pelos quais os direitos foram transferidos até chegar ao atual cedente.
Imagine que o proprietário tenha prometido vender o imóvel a Carlos.
Carlos cedeu seus direitos a Beatriz.
Beatriz os transferiu a Marcos.
Agora Marcos pretende cedê-los a Paula.
Paula precisará analisar o contrato original e todas as cessões intermediárias. Uma assinatura ausente, uma cessão proibida, uma dívida não declarada ou a falta de anuência necessária pode comprometer a continuidade da cadeia.
O contrato atual não substitui os documentos anteriores.
A análise deve conferir:
A identidade e a capacidade de cada participante
As datas e os objetos dos contratos
A correspondência entre os valores
A existência de anuências
Os comprovantes de pagamento
A continuidade da posse
O registro ou a possibilidade de registro dos instrumentos
A ausência de cessões simultâneas para pessoas diferentes
Quanto maior for a cadeia, maior será a necessidade de due diligence.
Como confirmar quanto já foi pago?
Os comprovantes precisam ser comparados com o contrato de origem e com a declaração do credor.
O cedente pode afirmar que quitou setenta por cento do preço, mas parte dos valores pode corresponder a juros, correção monetária, taxas ou parcelas já vencidas.
Uma planilha elaborada pelo próprio cedente não substitui a confirmação de quem recebe os pagamentos.
É recomendável obter extrato atualizado que demonstre:
Preço original
Valores efetivamente pagos
Saldo devedor
Parcelas vencidas e vincendas
Correção monetária
Juros e multas
Taxas de cessão
Eventuais débitos de condomínio, IPTU ou associação
O contrato deve separar o valor pago diretamente ao cedente do saldo que continuará devido ao vendedor, incorporador, loteador ou banco.
Sem essa separação, o cessionário pode acreditar que está pagando o preço total quando, na realidade, está apenas remunerando a transferência de uma posição ainda endividada.
É seguro pagar o cedente antes da anuência?
O pagamento integral antes da aprovação aumenta o risco.
Quando a cessão depende de anuência, o instrumento pode prever uma condição para sua eficácia.
Uma parte do valor pode ser paga na assinatura, enquanto o saldo permanece condicionado à aprovação e à formalização perante o credor.
Também é possível estabelecer que o sinal deverá ser devolvido se a substituição for recusada por motivo não imputável ao cessionário.
As consequências precisam variar conforme a causa da recusa.
Se o banco rejeitar o cessionário por renda insuficiente, a responsabilidade pode ser diferente daquela existente quando a incorporadora recusa porque o cedente está inadimplente ou não possui direito transferível.
Não basta escrever que “o negócio será desfeito em caso de negativa”.
É necessário definir prazo, restituição, correção, despesas, posse e responsabilidade pelas informações fornecidas.
A cessão deve ser feita por escritura pública?
Depende da natureza do direito transferido e da legislação aplicável.
O artigo 108 do Código Civil exige escritura pública, salvo disposição legal contrária, para negócios que constituam, transfiram, modifiquem ou renunciem a direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos.
Uma cessão estritamente contratual pode receber tratamento diferente de uma transferência de direito real já registrado.
Existem ainda formas específicas previstas em lei.
O contrato de loteamento pode ser transferido na forma do artigo 31 da Lei nº 6.766/1979.
A cessão de direitos hereditários exige escritura pública, conforme o artigo 1.793 do Código Civil.
Por isso, utilizar sempre um contrato particular chamado “cessão de direitos” pode ser inadequado.
A natureza do direito, o valor, o registro existente, o contrato de origem e as exigências do Cartório de Registro de Imóveis precisam ser verificados antes da assinatura.
O contrato particular pode ser registrado?
Nem todo contrato chamado de cessão será registrável.
O registrador examinará a forma, a identificação do imóvel, a origem dos direitos, a continuidade dos titulares e a presença das autorizações necessárias.
Quando a promessa de compra e venda está registrada, a cessão poderá exigir ingresso no mesmo registro para preservar a continuidade da cadeia.
Se o contrato de origem não foi registrado, pode ser necessário apresentar conjuntamente os instrumentos anteriores ou regularizar primeiro a promessa inicial.
A possibilidade de registro deve ser verificada antes do pagamento relevante.
Uma cláusula afirmando que “o cessionário poderá registrar quando desejar” não garante que o título será aceito pelo cartório.
Quando houver dúvida, a documentação pode ser submetida previamente ao Registro de Imóveis para exame compatível com o procedimento disponível.
Cessão de direitos hereditários transfere um imóvel específico?
Em regra, não dessa forma antes da partilha.
O artigo 1.793 do Código Civil permite que o direito à sucessão aberta ou o quinhão do coerdeiro seja cedido por escritura pública.
Enquanto a herança permanecer indivisa, o herdeiro possui uma participação no conjunto do patrimônio, e não propriedade exclusiva sobre cada bem.
O próprio Código Civil considera ineficaz a cessão, pelo coerdeiro, de direito hereditário sobre bem da herança considerado isoladamente.
Também é ineficaz a disposição de bem específico do acervo sem autorização prévia do juízo da sucessão enquanto permanecer a indivisibilidade.
Imagine uma herança formada por uma casa, um terreno, aplicações financeiras e dívidas.
Um dos três herdeiros não deve prometer ao cessionário que lhe transferirá sozinho a casa inteira apenas porque estima que o bem caberá em seu quinhão.
A partilha pode atribuir outro bem ao herdeiro, exigir venda para pagamento de dívidas ou reconhecer direitos de outras pessoas.
A cessão deve deixar claro que o objeto é o quinhão hereditário, com os riscos e limites decorrentes do inventário.
Os demais herdeiros possuem preferência?
Sim, quando o quinhão é cedido onerosamente a pessoa estranha à sucessão.
O artigo 1.794 do Código Civil assegura preferência aos demais coerdeiros em igualdade de condições.
Se não forem informados, poderão depositar o preço e requerer para si a quota cedida dentro de cento e oitenta dias após a transmissão, conforme o artigo 1.795.
A escritura deve registrar o preço real e permitir a demonstração de que a preferência foi respeitada.
Declarar valor inferior ao efetivamente pago ou dividir informalmente o pagamento pode comprometer a prova e gerar discussão com os demais herdeiros.
A cessão hereditária também exige análise das dívidas do espólio, da ordem de vocação sucessória, da existência de testamento e do estágio do inventário.
A cessão de direitos possessórios garante futura usucapião?
Não.
A cessão pode permitir que o novo possuidor some sua posse à dos antecessores, desde que exista continuidade e sejam atendidos os requisitos legais aplicáveis.
Essa possibilidade não representa aprovação antecipada da usucapião.
Será necessário verificar a origem da posse, sua duração, sua natureza, a existência de oposição, a dimensão da área e os demais requisitos da modalidade pretendida.
Uma ocupação decorrente de locação, comodato, tolerância ou contrato precário não se transforma automaticamente em posse com intenção de dono.
O cessionário também precisa examinar a matrícula e identificar o proprietário, os confrontantes, as ações existentes e eventuais áreas públicas.
Imóvel público não pode ser adquirido por usucapião.
O contrato deve evitar prometer que a regularização será certa ou ocorrerá dentro de prazo determinado quando ainda depende de prova e procedimento próprio.
É possível ceder direitos sobre imóvel financiado?
Sim, mas a operação não deve ser realizada apenas mediante entrega das chaves e compromisso de pagamento das prestações.
Na alienação fiduciária, o imóvel permanece em propriedade fiduciária do credor até a quitação e o cancelamento da garantia.
O devedor possui direitos sobre o imóvel, mas também está sujeito às obrigações do financiamento.
Conforme o artigo 29 da Lei nº 9.514/1997, a transmissão desses direitos depende da anuência expressa do credor fiduciário.
O chamado “contrato de gaveta” não substitui a aprovação do banco.
Se o financiamento continuar no nome do cedente, ele permanecerá exposto às cobranças e aos efeitos da inadimplência. O cessionário, por sua vez, poderá pagar parcelas e ocupar o imóvel sem possuir uma posição reconhecida pelo credor.
Também surgem riscos em caso de morte, divórcio, penhora, indisponibilidade ou novo negócio praticado pelo titular formal.
A transferência deve ser formalizada perante a instituição financeira.
Quem responde por problemas anteriores à cessão?
O contrato precisa distribuir essa responsabilidade.
O cedente deve informar a existência dos direitos transferidos, as restrições conhecidas, os pagamentos realizados e as obrigações pendentes.
O artigo 295 do Código Civil estabelece, nas cessões onerosas de crédito, responsabilidade do cedente pela existência do crédito no momento da transferência, mesmo que não tenha assumido expressamente essa garantia.
A aplicação dessa regra não resolve todos os riscos de uma cessão imobiliária mais ampla.
O instrumento deve disciplinar o que acontecerá se:
O direito não existir ou tiver sido cedido anteriormente
O contrato original estiver rescindido
Houver parcelas vencidas não informadas
A anuência necessária for recusada por problema do cedente
O imóvel apresentar restrição anterior
A cadeia documental estiver incompleta
A área não corresponder aos documentos
A regularização prometida não for possível
Terceiro reivindicar a posse ou a propriedade
Também deve estabelecer prazo para correção, possibilidade de encerramento, restituição dos valores e eventual indenização comprovada.
A cessão elimina a responsabilidade do cedente?
Não automaticamente.
Mesmo depois de entregar os documentos e a posse, o cedente pode continuar obrigado perante o credor original se não houver consentimento para sua substituição.
Também pode responder perante o cessionário por informações incorretas, inexistência do direito ou descumprimento das garantias assumidas.
Uma cláusula afirmando que o cessionário “assume todos os riscos” não apaga necessariamente a responsabilidade por ocultação, má-fé ou declaração falsa.
Por outro lado, o cedente não deve garantir resultados que dependem de terceiros e que foram claramente informados como incertos.
O contrato deve separar os riscos já existentes e controláveis pelo cedente daqueles que dependem de futura análise bancária, aprovação administrativa, decisão judicial ou procedimento registral.
A entrega da posse deve ocorrer na assinatura?
Não existe uma regra única.
A posse pode ser entregue imediatamente, depois da anuência do credor, após determinado pagamento ou somente na formalização definitiva da transferência.
A entrega antecipada exige regras sobre:
Condomínio
IPTU
Água, energia e outros consumos
Obras e benfeitorias
Seguros
Locação para terceiros
Conservação do imóvel
Devolução da posse se a cessão não for aprovada
Indenização por melhorias
Taxa de ocupação eventualmente aplicável
Se o cessionário entra no imóvel antes de ser reconhecido pelo vendedor ou banco, pode investir em reformas e assumir despesas sem garantia de que a transferência será concluída.
O cedente também corre o risco de continuar formalmente responsável por condomínio, tributos e financiamento enquanto outra pessoa utiliza o bem.
A matrícula do imóvel precisa ser analisada?
Sim, mesmo quando o negócio transfere apenas direitos contratuais ou possessórios.
A matrícula identifica o proprietário registral e pode revelar hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade, usufruto, promessa registrada ou outras restrições.
Ela também permite comparar a descrição oficial com o imóvel negociado.
O contrato de origem pode mencionar apartamento, garagem, depósito ou fração ideal que não correspondem ao conteúdo registral.
No imóvel em construção, devem ser examinados o terreno, o registro da incorporação, o memorial e a identificação da futura unidade.
No loteamento, é necessário verificar o registro do empreendimento e a situação individual do lote.
Na posse, a matrícula ajuda a identificar contra quem eventual regularização deverá ser promovida e quais obstáculos podem existir.
A análise do direito cedido não substitui a due diligence do imóvel.
Também é necessário analisar o cedente?
Sim.
A cessão pode ser atingida por fraude, indisponibilidade, incapacidade, disputa familiar ou falta de poderes de representação.
Devem ser conferidos a identidade, o estado civil, o regime de bens e a origem patrimonial dos direitos.
Se o cedente for pessoa jurídica, é necessário examinar contrato social, administradores, poderes e autorizações internas.
Se atuar por procuração, o instrumento deve conter poderes compatíveis para ceder, receber valores e dar quitação.
A existência de processos ou dívidas não impede automaticamente a operação. Sua relevância depende do patrimônio, do valor, do momento e da possibilidade de a cessão prejudicar credores.
Quando o preço será pago antes da formalização perante o proprietário ou credor, a análise do cedente se torna ainda mais importante.
A assinatura do cônjuge pode ser necessária?
Pode ser necessária conforme a natureza do direito, o regime de bens, a data e a forma de aquisição.
Direitos aquisitivos, direitos hereditários, posse e posição contratual podem integrar o patrimônio comum do casal, ainda que apenas uma pessoa apareça no contrato original.
Também devem ser considerados união estável, separação de fato, divórcio sem partilha e eventual sub-rogação de patrimônio particular.
Não é seguro concluir que a autorização é dispensável apenas porque o cedente ainda não consta como proprietário na matrícula.
A análise deve verificar se o direito possui expressão econômica comum, se está sendo transferido com obrigações e qual forma será utilizada.
Quando houver dúvida, a participação do cônjuge ou companheiro pode evitar questionamento posterior, desde que corresponda à situação jurídica real.
Cessão de direitos paga ITBI?
A resposta depende da natureza da cessão, da legislação municipal e do estágio da transferência.
A Constituição inclui na competência municipal a tributação da cessão de direitos relativos a transmissões imobiliárias. Ainda assim, existe discussão sobre o momento em que ocorre o fato gerador quando não houve registro da propriedade.
O STF chegou a decidir, em 2021, no Tema 1.124, que a cobrança de ITBI não poderia ocorrer antes da transferência efetiva mediante registro. Posteriormente, esse julgamento foi anulado para que a matéria fosse reexaminada em sessão presencial.
Por isso, não é adequado afirmar de maneira absoluta que toda cessão paga ITBI no momento da assinatura ou que nenhuma cessão pode ser tributada antes do registro.
É necessário consultar a legislação do município, a natureza do direito, a forma do negócio e a situação atual do precedente aplicável.
Também podem existir imposto de renda sobre eventual ganho do cedente, ITCMD na cessão gratuita ou na sucessão e custos de escritura e registro.
A tributação deve ser simulada antes de definir o preço líquido da operação.
O corretor pode intermediar uma cessão como se fosse venda do imóvel?
O corretor pode participar da negociação, mas deve informar com clareza o objeto efetivamente oferecido.
Anunciar “apartamento à venda” quando o cedente possui somente direitos contratuais ou posse pode induzir o interessado a compreender que receberá imediatamente a propriedade.
O material de divulgação, a proposta e o contrato precisam informar:
Quem consta como proprietário na matrícula
Qual direito pertence ao cedente
Qual é o contrato de origem
Se existe saldo devedor
Se a cessão depende de anuência
Quando a posse será entregue
Como ocorrerá a futura escritura ou regularização
Quais despesas e tributos serão suportados por cada parte
A comissão também deve considerar a estrutura real da operação.
O contrato de corretagem precisa definir se a remuneração será calculada sobre o valor pago ao cedente, sobre o valor econômico total da operação ou sobre outra base expressamente ajustada.
Quais documentos devem ser analisados?
A lista varia conforme o tipo de cessão, mas normalmente inclui:
Matrícula atualizada do imóvel
Contrato de origem e seus aditivos
Todas as cessões anteriores
Comprovantes de pagamento
Demonstrativo do saldo devedor
Declaração do vendedor, incorporador, loteador ou banco
Regras contratuais sobre transferência
Documentos pessoais, societários e de representação
Comprovantes de condomínio, IPTU e outras despesas
Documentos da posse e de sua origem
Registro da incorporação ou do loteamento
Certidões e informações sobre processos relevantes
Formal de partilha, escritura de inventário ou documentos sucessórios, quando aplicáveis
Minuta de anuência ou transferência perante o credor
Comprovante da aprovação cadastral do cessionário
O contrato não deve ser assinado com base apenas em recibos, cópia de chave e declaração verbal de que “está tudo pago”.
O que não pode faltar no contrato de cessão?
O instrumento deve ser construído conforme a origem e a situação do direito.
Em geral, precisa tratar dos seguintes pontos.
Identificação completa do cedente e do cessionário
Estado civil, regime de bens e representação
Descrição do imóvel e da matrícula
Identificação do contrato de origem
Natureza exata dos direitos transferidos
Cadeia de cessões anteriores
Valor pago ao cedente
Saldo devido a terceiros
Forma e prova dos pagamentos
Anuência ou ciência necessária
Condições para a eficácia da cessão
Prazo para aprovação cadastral
Responsabilidade por dívidas anteriores e posteriores
Data da entrega da posse
Tratamento de condomínio, tributos e consumos
Possibilidade e procedimento de registro
Garantias sobre a existência dos direitos
Consequências da recusa da cessão
Restituição dos valores
Responsabilidade por informações incorretas
Tributos, taxas e despesas da operação
Providências necessárias à futura escritura ou regularização
Penalidades proporcionais aos descumprimentos identificados
Destino das benfeitorias se o negócio for encerrado
Participação e remuneração da corretagem
Um modelo genérico dificilmente consegue tratar adequadamente de cessão hereditária, imóvel financiado, unidade na planta e direitos possessórios com as mesmas cláusulas.
Quais são os erros mais comuns?
O primeiro é chamar a operação de compra e venda quando o cedente não é proprietário.
O segundo é analisar apenas o último contrato e ignorar a cadeia anterior.
O terceiro é pagar integralmente antes da anuência do banco, da incorporadora ou do vendedor.
O quarto é assumir parcelas sem obter a liberação formal do cedente.
O quinto é confundir posse com propriedade.
O sexto é acreditar que a cessão garante futura usucapião.
O sétimo é negociar um imóvel específico do inventário como se já pertencesse exclusivamente ao herdeiro.
O oitavo é não conferir o saldo devedor diretamente com o credor.
O nono é utilizar instrumento particular quando a lei exige escritura pública.
O décimo é deixar para verificar o registro somente depois do pagamento.
O décimo primeiro é ignorar ITBI, imposto de renda, ITCMD, taxa de transferência e emolumentos.
O décimo segundo é não definir o que acontecerá se a cessão for recusada.
Quando procurar orientação antes de assinar?
A análise é especialmente recomendável quando existe financiamento com alienação fiduciária, imóvel na planta, contrato não registrado, várias cessões anteriores, posse sem escritura ou inventário ainda não concluído.
Também merece cuidado a operação em que o cedente exige pagamento imediato, mas a incorporadora, o banco ou o vendedor ainda não confirmou a transferência.
O primeiro passo não deve ser preencher um modelo de cessão.
É necessário identificar o direito existente, o contrato de origem, as obrigações pendentes e o caminho necessário para que o cessionário alcance a propriedade ou a regularização pretendida.
No Contrato Sob Medida, a matrícula, o contrato de origem e a cadeia documental podem ser analisados antes do pagamento. A partir dessa verificação, é possível elaborar ou revisar o instrumento de cessão, a condição de anuência, as garantias, a entrega da posse e as responsabilidades compatíveis com a operação efetivamente negociada.
Fontes oficiais consultadas
Código Civil, especialmente artigos 108, 286 a 300, 1.245, 1.417, 1.418 e 1.791 a 1.795
Lei nº 9.514/1997, especialmente artigos 28 e 29
Lei nº 6.766/1979, especialmente artigo 31
Lei nº 4.591/1964, especialmente artigo 67-A, parágrafo 9º
STJ, Súmula 239 sobre adjudicação compulsória e registro do compromisso
STF, Tema 1.124 sobre ITBI na cessão de direitos de compra e venda
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