Contrato de compra e venda de imóvel entre particulares. Como fazer com segurança?

Comprador e vendedor negociam diretamente, chegam a um preço e resolvem baixar um modelo de contrato da internet.

Preenchem os nomes, o endereço do imóvel, o valor e assinam.

O problema aparece depois.

O financiamento não é aprovado. A matrícula possui uma restrição. A construção não está averbada. O vendedor não consegue entregar o imóvel na data prometida. Ou o comprador descobre que, apesar de ter pago, continua não sendo o proprietário registrado.

A compra e venda entre particulares é perfeitamente possível. Ela não exige a participação de imobiliária ou corretor.

Isso não significa que possa ser tratada como uma simples troca de dinheiro por chaves.

O contrato precisa ser construído conforme o imóvel, a documentação, a forma de pagamento e os riscos concretos da operação.

É possível comprar um imóvel diretamente do proprietário?

Sim.

Comprador e vendedor podem negociar diretamente e formalizar as condições da operação sem intermediação imobiliária.

Quando o vendedor é uma pessoa que apenas aliena seu próprio imóvel, a relação normalmente é disciplinada pelo Código Civil. A incidência do Código de Defesa do Consumidor não deve ser presumida como ocorreria em uma relação com incorporadora ou vendedor profissional.

A contratação direta também não elimina a necessidade de conferir a identidade dos envolvidos, os poderes de quem assina, a situação registral do imóvel e a forma correta de transferência.

A economia de uma comissão não compensa comprar um problema que já veio com matrícula própria.

O contrato particular de compra e venda é válido?

O instrumento particular pode ser válido para estabelecer obrigações entre comprador e vendedor.

Ele pode definir o preço, o pagamento, o prazo para a escritura, a entrega da posse, as condições para conclusão e as consequências do descumprimento.

Em muitos casos, o documento funciona juridicamente como uma promessa ou um compromisso de compra e venda.

O artigo 462 do Código Civil estabelece que o contrato preliminar deve conter os requisitos essenciais do contrato definitivo. Se não houver cláusula de arrependimento, a parte adimplente poderá exigir a celebração do contrato definitivo.

A validade obrigacional do contrato particular não deve ser confundida com a transferência da propriedade.

Assinar o contrato já torna o comprador proprietário?

Não.

O artigo 1.245 do Código Civil determina que a propriedade imobiliária é transferida entre vivos mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

Enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo considerado proprietário perante o registro imobiliário.

Isso significa que o pagamento, a assinatura do contrato e até a entrega das chaves podem ocorrer sem que o comprador tenha adquirido formalmente a propriedade.

O contrato cria direitos e obrigações.

A escritura ou outro título legalmente admitido formaliza a transferência.

O registro desse título na matrícula efetivamente muda a propriedade.

Pular a última etapa é uma daquelas economias que costumam ficar caríssimas.

É necessário fazer escritura pública?

Em regra, a escritura pública é essencial para negócios que transfiram direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.

Essa exigência está no artigo 108 do Código Civil.

Existem exceções legais.

Nos financiamentos imobiliários estruturados conforme a legislação específica, o contrato celebrado com a instituição financeira pode ter força de escritura pública e ser levado diretamente ao Registro de Imóveis.

Também existem situações especiais envolvendo regularização fundiária, adjudicação e outros títulos admitidos pela legislação registral.

Em uma compra comum, paga com recursos próprios, a sequência geralmente será formada pelo contrato preliminar, pela escritura pública e pelo registro.

Contrato, escritura e registro possuem funções diferentes

O contrato organiza o negócio entre comprador e vendedor.

A escritura pública formaliza a declaração das partes perante o tabelião quando essa forma é exigida.

O registro insere a transferência na matrícula e torna o comprador proprietário.

Por isso, uma escritura não registrada ainda não conclui a transferência da propriedade.

Da mesma forma, um contrato particular bem redigido não substitui automaticamente a escritura quando a lei exige instrumento público.

O documento precisa prever quem providenciará cada etapa, em qual prazo e quais condições deverão ser cumpridas antes do pagamento final.

O que precisa ser verificado antes da assinatura?

A análise deve começar pela matrícula atualizada do imóvel.

É necessário conferir quem aparece como proprietário, a descrição do bem, as vagas de garagem, a área, a existência de construções averbadas e os eventuais ônus.

Também devem ser verificados, conforme o caso, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, penhora, indisponibilidade, promessa registrada, servidão e ações relacionadas ao imóvel.

A situação física precisa corresponder ao registro.

Uma casa pode possuir ampliação não averbada. Um apartamento pode ser anunciado com vaga que possui matrícula própria. Um terreno pode apresentar ocupação ou divisa diferente daquela descrita.

A documentação do vendedor também precisa ser analisada conforme seu perfil e os riscos da operação.

A Lei nº 13.097/2015 concentra na matrícula determinados atos capazes de afetar o imóvel e dispensa certidões forenses para a validade do negócio ou caracterização da boa-fé nas situações nela disciplinadas.

Isso não torna inútil toda pesquisa sobre o vendedor.

Certidões e consultas podem continuar sendo preventivamente relevantes quando existem sinais de insolvência, atividade empresarial, execuções, transferências recentes ou outros fatores de risco.

O objetivo não é juntar uma coleção de certidões. É compreender o que pode atingir a operação.

Quem precisa assinar como vendedor?

O contrato deve ser assinado pelo proprietário indicado na matrícula ou por representante com poderes adequados.

Quando houver coproprietários, todos devem participar da alienação de suas respectivas frações.

Também é necessário conferir o estado civil e o regime de bens.

O artigo 1.647 do Código Civil estabelece que, salvo no regime de separação absoluta, um cônjuge não pode alienar imóvel sem a autorização do outro.

A análise pode envolver ainda união estável, divórcio sem partilha registrada, inventário, procuração ou imóvel pertencente a pessoa incapaz.

O fato de alguém possuir as chaves ou pagar o IPTU não demonstra, por si só, que tenha poderes para vender.

Como descrever corretamente o imóvel?

O contrato deve utilizar os dados da matrícula.

Endereço comercial, nome do condomínio e número do apartamento ajudam na identificação, mas não substituem a descrição registral.

Devem ser indicados o número da matrícula, o Registro de Imóveis competente, a unidade, a fração ideal, as vagas e demais bens incluídos.

Móveis, equipamentos e objetos que permanecerão no imóvel devem constar em relação própria, preferencialmente acompanhada de fotografias ou vistoria.

Também é importante declarar se o bem será entregue livre de pessoas e coisas, salvo aquilo que tenha sido expressamente relacionado.

Uma descrição incompleta pode permitir que comprador e vendedor estejam assinando o mesmo papel, mas negociando imóveis diferentes na cabeça de cada um.

Como definir o preço e a forma de pagamento?

O contrato deve indicar o preço total e detalhar cada parcela.

É necessário informar os valores pagos como sinal, os pagamentos intermediários, a quantia vinculada à escritura e eventual saldo condicionado ao registro ou à entrega das chaves.

Também precisam ser definidos o meio de pagamento, as contas destinatárias e a forma de comprovação.

Quando houver parcelamento direto com o vendedor, o documento deve disciplinar vencimentos, correção monetária, juros, atraso, antecipação e garantias.

Expressões como “o restante será pago posteriormente” ou “pagamento conforme combinado” não deveriam sobreviver à primeira revisão.

Quando parte do preço for destinada à quitação de financiamento, condomínio, tributo ou outro débito, o contrato deve explicar como o pagamento será feito e como será comprovada a baixa da obrigação.

É seguro pagar antes de analisar os documentos?

O pagamento relevante antes da análise documental aumenta o risco do comprador.

Se a matrícula revelar impedimento, o vendedor não apresentar a documentação ou o financiamento não puder ser contratado, será necessário discutir a devolução do valor.

Uma solução possível é condicionar o pagamento à entrega e à aprovação dos documentos.

Também pode ser retida parte do preço até que determinado ônus seja cancelado ou a construção seja regularizada.

O contrato não remove o problema documental. Ele pode impedir que o comprador pague integralmente antes de o problema ser resolvido.

Como tratar o financiamento bancário?

Se a compra depender de financiamento, isso precisa aparecer como condição clara.

O contrato deve informar o prazo para solicitação, os documentos que cada parte apresentará e o que acontecerá se o crédito for recusado.

Também é necessário separar duas situações.

Na primeira, o banco recusa o imóvel porque existe irregularidade registral, construção não averbada ou problema documental imputável ao vendedor.

Na segunda, o crédito é recusado por renda, endividamento ou condição pessoal do comprador.

A distribuição do risco pode ser diferente.

Uma cláusula genérica dizendo apenas que “a compra será financiada” não responde quem arcará com as consequências da negativa.

Também não se deve presumir que uma simulação bancária corresponda à aprovação definitiva.

Quando devem ser entregues as chaves?

O contrato deve informar a data e as condições da posse.

A entrega pode ocorrer na assinatura, no pagamento de determinada parcela, na escritura ou no registro.

Cada escolha possui consequências.

Se o comprador entra antes do pagamento integral, o vendedor assume risco maior de inadimplência e dificuldade para recuperar a posse.

Se o vendedor permanece depois de receber o preço, o comprador assume o risco de atraso na desocupação.

O instrumento deve estabelecer vistoria, estado de conservação, responsabilidade por consumo, condomínio, tributos e consequências da entrega fora do prazo.

Também deve registrar a leitura dos medidores e a quantidade de chaves, controles e dispositivos entregues.

Como dividir condomínio, IPTU e outras despesas?

O contrato deve estabelecer um marco objetivo.

É possível utilizar a data da posse, da escritura ou outro evento expressamente escolhido.

Além das parcelas mensais, devem ser consideradas despesas extraordinárias de condomínio, chamadas de capital e obras já aprovadas.

Uma cláusula entre comprador e vendedor não necessariamente impede que o condomínio ou o poder público cobre aquele que for legalmente responsável.

Por isso, não basta atribuir a dívida ao vendedor. É necessário verificar sua existência e, quando cabível, providenciar o pagamento antes da conclusão.

As despesas de escritura e registro ficam, por regra, a cargo do comprador, salvo disposição contratual diferente. Essa é a previsão do artigo 490 do Código Civil.

A distribuição de ITBI, escritura e registro será aprofundada na entrega 15 desta série.

O contrato deve prever o que acontece se alguém desistir?

Sim.

O documento precisa diferenciar arrependimento, descumprimento e não ocorrência de condição.

Arrependimento ocorre quando alguém muda de ideia apesar de o negócio poder ser concluído.

Descumprimento ocorre quando uma obrigação assumida não é cumprida, como deixar de pagar ou não apresentar os documentos prometidos.

A condição frustrada ocorre quando um evento previsto como indispensável não acontece, como a aprovação do financiamento.

Misturar essas situações em uma única cláusula pode gerar cobrança indevida ou deixar uma das partes sem proteção.

O contrato deve disciplinar a devolução dos valores, eventual retenção, multa, correção, juros e prazo para restituição.

Sinal, arras e desistência serão tratados especificamente na entrega 11.

Vale a pena prever uma cláusula resolutiva?

A cláusula resolutiva pode estabelecer que determinado descumprimento autorizará o encerramento do contrato.

Ela é especialmente relevante em vendas parceladas, entrega antecipada da posse ou obrigações documentais com prazo definido.

O STJ já reconheceu que uma cláusula resolutiva expressa pode permitir a resolução do contrato por inadimplência sem uma ação judicial prévia exclusivamente destinada ao desfazimento, embora a retomada da posse e outros efeitos possam exigir providências próprias conforme o caso.

A cláusula precisa identificar o descumprimento relevante, a necessidade de notificação, eventual prazo para correção e as consequências da resolução.

Escrever apenas que “o contrato estará automaticamente cancelado” costuma deixar sem resposta tudo o que acontece depois.

Duas testemunhas são obrigatórias?

As testemunhas não são, em regra, requisito de validade de todo contrato particular de compra e venda.

A assinatura de duas testemunhas pode, porém, ajudar a transformar o documento particular em título executivo extrajudicial quando a obrigação for líquida, certa e exigível, nos termos do artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil.

Isso pode facilitar a cobrança de determinadas obrigações sem necessidade de uma ação prévia para reconhecer o direito.

Nos documentos eletrônicos, a legislação processual admite particularidades quanto às assinaturas e à integridade do documento. A forma escolhida deve permitir identificar os signatários e preservar o conteúdo efetivamente aprovado.

O contrato particular pode ser registrado?

A promessa de compra e venda pode ser levada ao Registro de Imóveis quando atender aos requisitos legais e registrais.

O registro pode conferir direito real de aquisição e ampliar a proteção perante terceiros.

Mesmo sem registro, o contrato não perde automaticamente sua validade entre os contratantes.

O STJ reconhece que a promessa não registrada produz direitos obrigacionais e que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso. Essa orientação está consolidada na Súmula 239.

A falta de registro, contudo, reduz a publicidade do negócio e pode aumentar a exposição a atos praticados posteriormente pelo proprietário registral.

E se o vendedor se recusar a assinar a escritura?

Se o comprador tiver cumprido suas obrigações e o vendedor se recusar injustificadamente a outorgar o título definitivo, poderá ser cabível adjudicação compulsória.

A medida busca substituir a declaração de vontade do vendedor e permitir a transferência.

O direito não depende necessariamente do registro prévio da promessa, conforme a Súmula 239 do STJ.

A documentação do pagamento, as notificações, o conteúdo do contrato e a ausência de cláusula válida de arrependimento serão relevantes.

Atualmente, a legislação também admite adjudicação compulsória extrajudicial em determinadas condições, perante o Registro de Imóveis, sem excluir a via judicial quando necessária.

Um contrato improvisado pode não impedir totalmente a adjudicação, mas certamente consegue transformar o caminho até ela em uma bela corrida de obstáculos.

Quais cláusulas não podem faltar?

O contrato deve responder de forma objetiva às seguintes questões.

1. Quem são os compradores, vendedores e demais pessoas que precisam consentir
2. Qual imóvel e quais bens acessórios estão incluídos
3. Qual é o preço e como será pago
4. Quais documentos devem ser apresentados
5. Quais condições precisam ocorrer para a conclusão
6. Quando serão lavrados a escritura ou o título definitivo
7. Quem providenciará o registro
8. Quando ocorrerão a posse e a entrega das chaves
9. Quem responde por condomínio, IPTU, consumo e despesas extraordinárias
10. Como serão tratados móveis e equipamentos
11. O que acontece se o financiamento for recusado
12. Quais são os efeitos do atraso, do descumprimento ou da desistência
13. Como ocorrerão notificações entre as partes
14. Qual será a destinação dos valores já pagos em caso de encerramento
15. Quem pagará as despesas da operação

A lista precisa ser adaptada. Uma compra à vista de apartamento desocupado não exige a mesma estrutura de uma venda parcelada de casa não averbada e ainda ocupada pelo vendedor.

Quais são os erros mais comuns?

O primeiro é utilizar contrato genérico sem comparar o texto com a matrícula.

O segundo é pagar sinal relevante antes da análise documental.

O terceiro é confundir contrato particular com transferência da propriedade.

O quarto é não condicionar a compra à aprovação do financiamento quando o comprador depende do banco.

O quinto é deixar indefinida a data de desocupação.

O sexto é não verificar quem precisa assinar.

O sétimo é prever multa sem explicar a diferença entre desistência, inadimplência e problema documental.

O oitavo é entregar as chaves sem regular a posse, as despesas e as consequências do descumprimento.

Quando procurar orientação jurídica?

A elaboração ou revisão jurídica é especialmente recomendável quando existe pagamento parcelado, financiamento, imóvel ocupado, construção não averbada, inventário, procuração, copropriedade, união estável, dívida, processo judicial ou diferença entre a matrícula e a realidade.

Também merece cuidado a operação em que o comprador pagará parte relevante antes da escritura ou receberá a posse antes da quitação.

No Contratos Sob Medida, a documentação e as condições da operação podem ser analisadas antes da assinatura, com elaboração ou revisão do contrato conforme o imóvel, a forma de pagamento e os riscos efetivamente identificados.