Prazo da locação comercial. O que locador e locatário precisam saber sobre a ação renovatória

O prazo de um contrato de locação comercial não deve ser escolhido apenas com base no tempo que as partes imaginam manter a relação.

Essa decisão pode determinar se o locatário terá ou não o direito de exigir judicialmente a renovação do contrato.

Para quem instala uma empresa no imóvel, um prazo inadequado pode colocar em risco os investimentos realizados e a continuidade do ponto comercial.

Para o proprietário, a soma de contratos sucessivos pode produzir consequências que dificultem a retomada do imóvel no momento inicialmente planejado.

Por isso, antes da assinatura, locador e locatário precisam compreender como funciona a ação renovatória prevista na Lei do Inquilinato.

O investimento do locatário vai além do aluguel

A instalação de uma atividade comercial normalmente exige investimentos relevantes.

O locatário pode gastar com:

• Reformas e adaptações
• Instalações elétricas e hidráulicas
• Móveis e equipamentos
• Fachada e comunicação visual
• Licenças e projetos
• Divulgação do endereço
• Contratação de funcionários
• Formação de clientela

Com o passar do tempo, o próprio endereço pode adquirir valor para o negócio.

Clientes passam a reconhecer o local, fornecedores organizam suas operações considerando aquele ponto e a empresa consolida sua presença naquela região.

Se o contrato terminar e o proprietário não concordar com uma nova locação, o empresário pode perder o ponto comercial e parte dos investimentos realizados.

A ação renovatória existe para proteger a continuidade da atividade empresarial quando os requisitos legais são preenchidos.

Um contrato inferior a cinco anos pode deixar o locatário desprotegido

O art. 51 da Lei do Inquilinato estabelece que o locatário terá direito à renovação judicial quando estiverem presentes, conjuntamente, determinados requisitos.

O contrato deve ter sido celebrado por escrito e por prazo determinado.

Além disso, o contrato vigente ou a soma dos contratos escritos e ininterruptos deve alcançar pelo menos cinco anos.

O locatário também precisa exercer a mesma atividade comercial no imóvel há, no mínimo, três anos de forma ininterrupta.

Se uma empresa assinar um único contrato de três anos e, ao final, o proprietário não desejar renová-lo, ela não terá preenchido o requisito de cinco anos necessário para a ação renovatória.

Isso significa que todo o investimento realizado em reformas, instalações, divulgação e formação do ponto estará sujeito ao prazo contratual ajustado e à disposição do proprietário para celebrar um novo contrato.

Por isso, o prazo precisa ser analisado antes da realização dos investimentos, e não apenas quando o vencimento estiver próximo.

Não é obrigatório que um único contrato tenha cinco anos

A lei admite a soma dos prazos de contratos escritos e ininterruptos.

Assim, um contrato inicial de três anos seguido por outro de dois anos pode, em princípio, completar o período mínimo exigido.

O mesmo pode ocorrer com outros contratos sucessivos que, somados, alcancem cinco anos.

O ponto importante é que essa continuidade esteja documentada.

Períodos de ocupação sem contrato escrito, ajustes apenas verbais ou intervalos entre os instrumentos podem gerar discussão sobre o preenchimento do requisito.

A falta de organização documental pode prejudicar tanto o locatário, que precisará comprovar seu direito, quanto o proprietário, que pode não perceber que a soma dos contratos já permite o ajuizamento da ação.

O mesmo ramo deve ser exercido por pelo menos três anos

A duração do contrato não é o único requisito.

O locatário precisa demonstrar que exerce a mesma atividade comercial no imóvel há pelo menos três anos, de forma contínua.

Essa exigência busca proteger o ponto empresarial efetivamente formado naquele local.

Alterações relevantes na atividade, mudanças societárias, cessões e sublocações podem exigir uma análise mais cuidadosa.

O contrato deve identificar corretamente a atividade autorizada e registrar eventuais mudanças ocorridas durante a locação.

A continuidade do negócio não deve ser presumida apenas porque a empresa permaneceu no mesmo endereço.

A ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do término

Mesmo que o contrato seja escrito, os prazos somados alcancem cinco anos e a mesma atividade seja exercida há pelo menos três anos, o locatário poderá perder o direito à renovação se não observar o prazo para ajuizar a ação.

O art. 51, § 5º, da Lei do Inquilinato determina que a ação renovatória seja proposta no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes da data final do contrato.

Se o contrato terminar em 31 de dezembro, por exemplo, a ação deverá ser proposta entre 31 de dezembro do ano anterior e 30 de junho.

Antes do início dessa janela, a ação será prematura. Depois dos seis meses anteriores ao vencimento, será tardia.

Trata-se de prazo decadencial. Se ele não for observado, o locatário perde o direito de exigir judicialmente a renovação daquele contrato.

Não basta enviar uma mensagem ao proprietário, manifestar interesse em continuar ou iniciar uma negociação dentro do prazo.

Se não houver acordo entre as partes, o direito precisa ser exercido judicialmente dentro da janela estabelecida pela lei.

A negociação não interrompe o prazo

Um dos maiores riscos para o locatário é confiar que as tratativas para renovação serão concluídas.

As partes podem negociar novo valor, prazo, garantia e outras condições durante meses.

Enquanto isso, o prazo da ação renovatória continua correndo.

Se a negociação fracassar depois de ultrapassado o limite de seis meses antes do término, o locatário não poderá recuperar o prazo perdido.

Por isso, a existência de conversas ou propostas não deve levar ao abandono do controle do calendário.

O acordo pode ser celebrado a qualquer momento, inclusive durante o processo. O que não pode ser recuperado é o direito perdido pela falta de ajuizamento no período legal.

O locatário precisa cumprir o contrato

O simples preenchimento dos requisitos de tempo não garante a renovação.

O art. 71 da Lei do Inquilinato exige que o locatário demonstre o cumprimento adequado do contrato em curso.

Também deve comprovar a quitação dos impostos e taxas que estavam sob sua responsabilidade e apresentar as condições propostas para a nova locação.

Quando houver fiador, será necessário demonstrar sua aceitação e sua atual capacidade financeira, além da autorização do cônjuge quando legalmente exigida.

Atrasos, encargos não pagos, cessões irregulares e outras infrações podem comprometer a pretensão do locatário.

A proteção do ponto comercial pressupõe que a relação contratual tenha sido cumprida de maneira adequada.

Benfeitorias não substituem o direito à renovação

Realizar reformas ou melhorias no imóvel não garante a permanência do locatário após o término do contrato.

As benfeitorias possuem regras próprias, que podem ser disciplinadas no contrato.

É possível que o documento contenha cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção, conforme a legislação e a orientação consolidada dos tribunais.

Por isso, o locatário não deve presumir que receberá de volta tudo o que investir no imóvel.

Antes de realizar obras relevantes, precisa analisar:

• O prazo restante da locação
• A possibilidade de renovação
• A necessidade de autorização do proprietário
• A existência de direito à indenização
• A obrigação de retirar as instalações
• As condições para devolução do imóvel

Investir valores elevados em um contrato curto, sem direito à renovação e com renúncia à indenização pelas benfeitorias, pode representar um risco significativo.

O proprietário também precisa acompanhar os prazos

A ação renovatória não interessa apenas ao locatário.

O proprietário deve manter um controle organizado da duração de cada contrato, dos instrumentos anteriores e da data final da locação.

Se houver contratos escritos e ininterruptos que somem cinco anos, além do exercício da mesma atividade pelo período mínimo exigido, o locatário poderá buscar a renovação judicial.

O locador não deve esperar o vencimento para avaliar se deseja retomar o imóvel, renegociar o aluguel ou celebrar um novo contrato.

Quando a ação renovatória é ajuizada, a discussão deixa de depender apenas de sua vontade.

O vencimento do contrato não garante sempre a retomada imediata

Nos contratos comerciais por prazo determinado, o art. 56 da Lei do Inquilinato estabelece que a locação termina ao final do período ajustado, independentemente de aviso ou notificação.

Entretanto, duas situações precisam ser diferenciadas.

Se o locatário preencher os requisitos e ajuizar a ação renovatória dentro do prazo, poderá pedir judicialmente a continuidade da locação.

Se não houver ação renovatória, mas o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, a locação será presumidamente prorrogada por prazo indeterminado, mantidas as demais condições contratuais.

Nesse segundo caso, o proprietário poderá encerrar a locação mediante notificação escrita e concessão de 30 dias para a desocupação.

A ausência de ação renovatória não autoriza a retirada forçada do locatário. Se o imóvel não for devolvido voluntariamente, a retomada deverá ocorrer pelos meios legais.

O proprietário pode contestar a renovação

O direito à ação renovatória não significa que o locatário obterá automaticamente todas as condições pretendidas.

O art. 72 da Lei do Inquilinato permite que o locador apresente defesa alegando, entre outros pontos:

• Ausência dos requisitos legais
• Valor de aluguel proposto abaixo do valor real de mercado
• Existência de proposta melhor de terceiro
• Hipótese legal que afaste a obrigação de renovar

Se discordar do aluguel oferecido, o proprietário deverá apresentar uma contraproposta compatível com o valor locativo real e atual.

Uma afirmação genérica de que o aluguel está defasado pode não ser suficiente. É importante possuir avaliações, informações de mercado e outros elementos que sustentem o valor pretendido.

A retomada do imóvel exige fundamento e planejamento

A Lei do Inquilinato prevê situações nas quais o proprietário não estará obrigado a renovar.

Entre elas estão determinadas obras impostas pelo poder público ou modificações relevantes que aumentem o valor do imóvel, além de hipóteses de utilização pelo próprio locador ou para transferência de fundo de comércio nas condições legais.

Esses fundamentos possuem requisitos específicos e precisam ser demonstrados.

O proprietário não deve criar uma justificativa apenas para impedir a renovação.

Se alegar determinada destinação e depois não a cumprir, poderá responder pelos prejuízos e lucros cessantes sofridos pelo locatário.

Portanto, a intenção de retomar o imóvel deve ser real, juridicamente possível e acompanhada da documentação necessária.

Uma proposta de terceiro também pode afastar a renovação

O proprietário pode apresentar proposta de terceiro em condições melhores.

Essa proposta deve ser séria, documentada, assinada pelo interessado e por testemunhas, além de indicar claramente o ramo de atividade que será exercido.

A atividade do terceiro não poderá ser a mesma do locatário que ocupa o imóvel.

O locatário poderá aceitar as condições da proposta para obter a renovação.

Não basta, portanto, o proprietário afirmar que recebeu uma oferta mais vantajosa. A proposta precisa atender às exigências legais e ser apresentada adequadamente no processo.

Se a renovação for negada, o despejo deve ser pedido na defesa

Caso a ação renovatória seja julgada improcedente, o art. 74 da Lei do Inquilinato permite a expedição de mandado de despejo com prazo de 30 dias para desocupação voluntária.

Para isso, o proprietário deve formular o pedido de retomada na própria contestação.

Se essa providência for esquecida, poderá ser necessário adotar outra medida para recuperar o imóvel.

Esse é mais um exemplo de como o desconhecimento das formalidades processuais pode gerar atraso e prejuízo para o locador.

O contrato deve antecipar o problema

O prazo da locação comercial não deve ser escolhido de maneira automática.

Para o locatário, é necessário avaliar se o período será suficiente para recuperar os investimentos, consolidar o ponto e preencher os requisitos da ação renovatória.

Para o proprietário, é preciso considerar por quanto tempo pretende manter o imóvel alugado e quais serão as consequências da celebração de contratos sucessivos.

O documento também deve disciplinar:

• Prazo da locação
• Possibilidade de renovação por acordo
• Forma e antecedência das negociações
• Valor e reajuste do aluguel
• Garantias
• Benfeitorias
• Atividade autorizada
• Cessão e sublocação
• Devolução do imóvel

Uma cláusula contratual não pode afastar antecipadamente o direito à renovação quando os requisitos legais forem preenchidos. Também não substitui o ajuizamento da ação dentro do prazo.

A revisão jurídica deve ocorrer antes da assinatura

A análise por advogado permite avaliar se o prazo escolhido atende ao interesse de cada parte e quais consequências poderá produzir.

Para o locatário, a revisão ajuda a verificar se o contrato oferece tempo e segurança suficientes para justificar os investimentos no ponto.

Para o proprietário, permite compreender se a duração ou a sucessão dos contratos poderá gerar o direito à renovação judicial e como planejar uma futura retomada.

A revisão também é importante antes do início da janela da ação renovatória.

Esperar os últimos meses pode reduzir as possibilidades de negociação e comprometer medidas que dependem de preparação documental.

O prazo pode proteger ou colocar o negócio em risco

Na locação comercial, o prazo não é apenas uma data colocada no início e no final do contrato.

Ele interfere na recuperação dos investimentos, na proteção do ponto comercial, na possibilidade de renovação judicial e na retomada do imóvel.

O locatário que celebra um contrato curto sem compreender essas consequências pode investir em um local que terá de abandonar antes de recuperar os valores aplicados.

O proprietário que acumula contratos sucessivos sem acompanhar os prazos pode ser surpreendido por uma ação renovatória quando imaginava que retomaria livremente o imóvel.

Para o locatário, escolher um prazo inadequado pode colocar em risco o ponto comercial e os investimentos realizados.

Para o proprietário, desconhecer os requisitos e o prazo da ação renovatória pode frustrar a expectativa de retomada do imóvel.

Na locação comercial, controlar o prazo da ação renovatória é tão importante quanto controlar o vencimento do contrato.