Quando procurar um advogado para revisar um contrato imobiliário?

Comprador e vendedor já acertaram o preço. O corretor encaminha uma minuta e informa que o documento precisa ser assinado rapidamente para não perder o negócio.

O contrato parece simples, mas algumas perguntas permanecem sem resposta.

O que acontece se o financiamento não for aprovado? O sinal será devolvido se a documentação apresentar um problema? Quem responde pela construção não averbada? Quando o vendedor deverá desocupar o imóvel? A multa também será aplicada se a venda não puder ser concluída por uma dívida anterior?

É comum procurar orientação jurídica somente depois que o sinal foi pago, as chaves foram entregues ou uma das partes deixou de cumprir o combinado.

Nesse momento, o trabalho deixa de ser preventivo e passa a envolver a administração de um conflito já formado.

A elaboração ou revisão jurídica é mais útil antes da assinatura, quando ainda é possível ajustar o negócio, esclarecer os riscos e decidir quais condições devem ser cumpridas antes do pagamento.

É obrigatório contratar advogado para comprar ou vender um imóvel?

Em uma compra e venda comum entre particulares, a participação de advogado não é obrigatória apenas para que as partes assinem um contrato.

Isso não significa que qualquer modelo seja adequado nem que o tabelião, o registrador ou o corretor substituam a análise jurídica da operação.

O corretor promove a aproximação e a negociação entre os interessados.

O tabelião formaliza a escritura pública, verifica os requisitos do ato e orienta as partes dentro de suas atribuições.

O Registro de Imóveis examina o título apresentado e, se estiver regular, realiza o registro que transfere a propriedade.

O advogado analisa os interesses do cliente, a documentação disponível, os riscos identificados e o modo como o contrato distribui responsabilidades entre as partes.

Essas funções podem se complementar, mas não são equivalentes.

Também existem situações em que a presença de advogado é exigida em um procedimento relacionado à operação. É o caso, por exemplo, do inventário extrajudicial. Se o proprietário faleceu e o imóvel ainda integra a herança, a venda poderá depender primeiro da regularização sucessória.

Qual é o melhor momento para procurar orientação jurídica?

O melhor momento costuma ser antes de assinar a proposta ou pagar o sinal.

Uma proposta pode conter preço, forma de pagamento, prazo, condições e penalidades. Dependendo de seu conteúdo e da forma como foi aceita, ela pode criar obrigações antes mesmo da elaboração do contrato principal.

Se a negociação já avançou, a revisão ainda deve ocorrer antes de um pagamento relevante, da entrega da posse ou da assinatura de uma obrigação definitiva.

Procurar orientação apenas depois da assinatura reduz as alternativas. Uma cláusula desfavorável pode ser discutida judicialmente em determinadas situações, mas não existe garantia de que será afastada apenas porque uma das partes não compreendeu seus efeitos.

A leitura prévia custa menos energia do que explicar depois por que “contrato padrão” não significa contrato inofensivo.

Quando um contrato aparentemente simples exige mais cuidado?

Alguns sinais mostram que a operação deixou de ser uma compra e venda elementar.

Isso acontece quando o pagamento depende de financiamento, o imóvel está ocupado, a posse será entregue antes da quitação, existe construção não averbada ou uma parte do preço será usada para cancelar uma dívida.

Também merece atenção a negociação envolvendo inventário, procuração, coproprietários, união estável, divórcio sem partilha registrada, pessoa jurídica, empresário individual ou vendedor com processos e dívidas relevantes.

Outras estruturas naturalmente exigem contrato mais específico, como permuta, torna, cessão de direitos, parcelamento direto com o vendedor e aquisição de imóvel ainda gravado por alienação fiduciária.

Nessas situações, preencher os espaços em branco de um modelo não resolve as questões centrais da operação.

O imóvel é diferente do que aparece na matrícula

A análise deve comparar o contrato, a matrícula e a realidade física do imóvel.

Uma casa pode possuir ampliação não averbada. Uma vaga de garagem pode ter matrícula própria e não estar incluída na descrição do contrato. A área utilizada pelo vendedor pode não corresponder exatamente àquela registrada.

A diferença pode afetar financiamento, escritura, registro, tributação, regularização futura e revenda.

O contrato não corrige sozinho uma irregularidade registral. Ele pode, porém, determinar quem deverá regularizá-la, em qual prazo e o que acontecerá se a providência não for possível.

Também pode condicionar parte do pagamento à apresentação do documento necessário ou permitir o encerramento da operação sem penalidade para o comprador.

Existem dívidas, processos ou restrições

Uma matrícula sem apontamentos é um elemento importante, mas a extensão da análise depende do imóvel e do perfil do vendedor.

A disciplina a concentração de determinados atos e restrições na matrícula e estabelece proteção para negócios realizados nas condições previstas em seu artigo 54.

Ainda assim, podem existir situações que justifiquem pesquisas adicionais, como atividade empresarial, execução fiscal, sucessivas transferências recentes, sinais de insolvência ou pagamento feito antes da escritura.

A existência de um processo não impede automaticamente a venda. É necessário compreender sua natureza, o valor discutido, o patrimônio do vendedor e a possibilidade de a operação ser atingida.

Quando aparece uma pendência, a solução também não precisa ser necessariamente abandonar o negócio. Pode ser possível reservar parte do preço, quitar diretamente o credor, exigir o cancelamento do gravame ou condicionar a conclusão à regularização.

Essas medidas precisam ser documentadas com precisão.

A compra depende de financiamento bancário

A frase “pagamento por financiamento” é insuficiente para distribuir os riscos.

O contrato deve informar o prazo para obtenção do crédito, os documentos que cada parte deverá fornecer e o que acontecerá em caso de recusa.

Se o banco rejeitar a operação porque a construção não está averbada, o problema está relacionado ao imóvel.

Se a recusa ocorrer por renda insuficiente ou endividamento do comprador, a causa é diferente.

Também pode acontecer de o banco aprovar valor menor do que aquele inicialmente simulado.

O documento precisa estabelecer se a aprovação é uma condição para a continuidade, se o comprador deverá complementar a diferença e qual será o destino do sinal caso o financiamento não seja obtido.

Sem essas regras, a negativa bancária deixa de ser apenas uma frustração comercial e passa a ser uma discussão sobre inadimplemento e multa.

A posse será entregue antes do pagamento ou do registro

A entrega antecipada das chaves aumenta os riscos para ambos os lados.

O comprador pode realizar obras e assumir despesas antes de se tornar proprietário. O vendedor pode ter dificuldade para recuperar a posse se o saldo não for pago.

O contrato deve estabelecer quando começa a posse, quem responde por condomínio, IPTU e consumo, quais obras podem ser feitas e quais serão as consequências do encerramento do negócio.

Também precisa esclarecer quando ocorrerão a escritura e o registro.

Nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária é transferida pelo registro do título no Registro de Imóveis. A assinatura do contrato e a entrega das chaves, isoladamente, não tornam o comprador proprietário.

O imóvel está alugado ou ocupado

Quando existe locatário, o contrato de locação precisa ser analisado.

A venda pode envolver direito de preferência, cláusula de vigência e regras específicas para a desocupação. O comprador precisa saber se receberá o imóvel livre ou se assumirá a locação existente.

Se houver ocupante sem contrato formal, o risco pode ser maior.

Uma promessa genérica de desocupação não informa quem assumirá as providências necessárias, qual será o prazo nem o que acontecerá se a pessoa não sair.

A orientação jurídica é especialmente recomendável quando o comprador depende da desocupação para morar no imóvel ou quando a entrega das chaves está vinculada ao pagamento final.

O vendedor é casado, vive em união estável ou está em processo de separação

A matrícula deve ser analisada junto com o estado civil, o regime de bens e a origem da propriedade.

Salvo no regime de separação absoluta, o Código Civil estabelece, como regra, a necessidade de autorização do outro cônjuge para a alienação de imóvel.

União estável, divórcio ainda não averbado e partilha incompleta também podem influenciar a disponibilidade do bem.

O fato de apenas uma pessoa constar como proprietária não elimina automaticamente direitos patrimoniais decorrentes da relação familiar.

A revisão jurídica ajuda a identificar quem precisa assinar e quais documentos devem ser apresentados antes da conclusão.

A venda envolve procuração, inventário ou pessoa jurídica

Uma procuração precisa conter poderes compatíveis com os atos que serão praticados. Também devem ser conferidas sua vigência, forma e eventual possibilidade de revogação.

No inventário, é necessário verificar se o imóvel já foi partilhado, quem representa o espólio e se a alienação depende de autorização judicial ou da conclusão do procedimento.

Quando o vendedor é uma empresa, devem ser analisados o contrato social, os administradores, os poderes de representação e as autorizações internas eventualmente necessárias.

A situação recebe tratamento próprio quando o bem pertence a empresário individual, porque a atividade empresarial não cria a mesma separação patrimonial existente em uma sociedade com personalidade jurídica própria.

Esses casos não combinam bem com cláusulas que apenas declaram que o vendedor “é legítimo proprietário e pode livremente alienar o imóvel”.

A declaração precisa ser confirmada pelos documentos.

O pagamento será parcelado diretamente com o vendedor

O parcelamento transforma uma venda pontual em uma relação contratual que poderá durar anos.

O documento deve disciplinar correção monetária, juros, vencimentos, antecipação, atraso, garantias e consequências da inadimplência.

Também precisa definir quando o comprador receberá a posse e quando a propriedade será transferida.

Se o vendedor transfere antes de receber todo o preço, poderá precisar de garantia adequada. Se retém a propriedade até a quitação, o comprador precisa de proteção contra novas vendas, dívidas e atos posteriores do proprietário registral.

Não basta copiar uma cláusula de multa. É necessário estruturar a relação entre pagamento, posse, escritura, registro e garantia.

Há permuta, torna ou cessão de direitos

Quando um imóvel é usado como parte do pagamento, os riscos existem nos dois lados.

Cada parte precisa ser analisada simultaneamente como adquirente e como transmitente. Os dois imóveis devem ser descritos, avaliados e submetidos à verificação documental.

A torna exige regras sobre valor, vencimento e consequências do atraso.

Na cessão, é necessário identificar exatamente quais direitos estão sendo transferidos, qual é o contrato de origem, quanto já foi pago e se existe necessidade de consentimento de terceiros.

Chamar qualquer uma dessas operações de “compra e venda” não simplifica sua estrutura. Apenas esconde partes importantes dela.

O contrato prevê multa elevada ou consequências diferentes para cada parte

A multa precisa estar relacionada a uma obrigação identificável.

O documento deve diferenciar arrependimento, inadimplência e frustração de uma condição.

O comprador que simplesmente muda de ideia não está na mesma situação daquele que não consegue financiar porque o imóvel apresenta irregularidade.

Da mesma forma, o vendedor que desiste depois de receber o sinal não está na mesma posição daquele que fica impedido de vender por fato anteriormente desconhecido e não imputável a ele.

Cláusulas que aplicam a mesma penalidade a qualquer encerramento podem produzir interpretações inadequadas e aumentar o conflito.

A revisão deve examinar não apenas o percentual, mas também o fato que aciona a multa, a possibilidade de correção do descumprimento e o destino dos valores já pagos.

O corretor também precisa de revisão jurídica?

Sim, especialmente quando o contrato de corretagem envolve exclusividade, comissão condicionada, permuta, participação de outros profissionais ou conclusão posterior do negócio.

A revisão do contrato de compra e venda também pode ser importante para preservar a prova do resultado da intermediação e esclarecer quem será responsável pela comissão.

O corretor não deve assumir a função de advogado das partes nem prometer que a documentação está juridicamente perfeita sem análise compatível.

Sua atuação pode contribuir para identificar a necessidade de orientação antes que o cliente assine ou pague.

Elaborar e revisar são serviços diferentes?

Na elaboração, o contrato é construído a partir da operação real.

São levantados o imóvel, os participantes, os documentos, o pagamento, os prazos, as condições e os riscos que precisam ser distribuídos.

Na revisão, já existe uma minuta. O trabalho consiste em comparar seu conteúdo com o que foi negociado e com a documentação disponível, identificar omissões e propor alterações.

Uma revisão pode revelar que o problema não está apenas no texto.

Às vezes, é a própria estrutura do pagamento ou da entrega da posse que precisa ser modificada. Nesse caso, trocar algumas palavras não será suficiente.

Quais documentos devem ser enviados para análise?

A análise normalmente começa com a proposta, a minuta do contrato e a matrícula atualizada.

Conforme o caso, também podem ser necessários documentos pessoais ou societários, certidão de estado civil, procuração, carnê de IPTU, declaração de débitos condominiais, contrato de locação, documentos da construção e informações sobre financiamento.

Se houver inventário, divórcio, processo, dívida ou contrato anterior, esses documentos também podem influenciar a análise.

O objetivo não é solicitar tudo indiscriminadamente. É reunir o que permite compreender quem está contratando, qual direito está sendo transferido e quais fatores podem impedir ou dificultar a conclusão.

Um modelo da internet pode ser suficiente?

Um modelo pode servir como referência inicial para uma operação realmente simples.

O risco aparece quando ele é utilizado sem adaptação.

O documento pode ter sido preparado para imóvel desocupado, enquanto o bem negociado está alugado. Pode prever pagamento à vista quando a operação depende de financiamento. Pode tratar apenas de venda, embora parte do preço seja paga com outro imóvel.

Também pode atribuir ao comprador riscos que não foram discutidos ou deixar sem solução problemas que já aparecem na documentação.

Um bom contrato não é o que contém mais páginas. É o que corresponde ao negócio que as partes efetivamente pretendem concluir.

O que uma análise jurídica pode mudar antes da assinatura?

A análise pode levar à inclusão de condições para o pagamento, retenção de parte do preço, prazo para regularização, exigência de documentos e definição mais precisa da posse.

Também pode separar os efeitos de inadimplência, desistência e financiamento recusado.

Em outros casos, a recomendação poderá ser não assinar enquanto determinada pendência não for resolvida.

O objetivo não é tornar toda negociação mais lenta ou complexa. É impedir que decisões importantes sejam tomadas com base em informações incompletas.

No Contratos Sob Medida, a operação e seus documentos podem ser analisados antes da assinatura, com elaboração ou revisão contratual conforme o imóvel, os participantes, a forma de pagamento e os riscos concretamente identificados.

Fontes oficiais consultadas

Código Civil

Lei nº 13.097/2015

Lei nº 7.433/1985

Decreto nº 93.240/1986